Riskli yapıların yıktırılmasından sonra yapılacak işlemler konusunda maliklerin hisseleri oranında en az üçte iki (2/3) çoğunluk ile karar alması gerekir. Kanun’da geçen 2/3 çoğunluk, malik sayısının 2/3 çoğunluğu değil, sahip olunan hisseler oranında maliklerin 2/3 çoğunluğudur.

Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları; arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Riskli yapılarda ise, anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.

Müdürlük veya İdare, satışın yapılacağı yeri ve zamanı, üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere veya üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere bildirilmek üzere, kendisinin de malik olması şartıyla üçte iki çoğunluğa sahip maliklerin anlaştıkları yükleniciye elden veya maliklerin adreslerine taahhütlü posta yoluyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ eder. Yapılacak ilk satışa en az üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşlar dışında herhangi biri katılamaz. İlk satış işleminde satılacak hissenin anlaşma sağlayan paydaşlarca alınmak istenmemesi durumunda tekrar yapılacak satış işlemlerine en az üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşlar ile üçüncü şahıslar katılabilir. Komisyon, yapılan satış işlemi sonunda, tespit edilen rayiç bedelden az olmamak üzere, en yüksek bedeli teklif eden katılımcıya satış yapılmasını karara bağlar ve bu katılımcıdan satış bedelini yedi gün içerisinde banka nezdinde açtırılacak vadeli hesaba yatırması istenir. Bu süre içerisinde satış bedeli yatırılmaz ise pey süren diğer katılımcılara sırasıyla bildirimde bulunulur ve satış bedelini yatıran katılımcıya satış yapılır. Satışa iştirak eden tek bir katılımcı olması halinde, belirlenen rayiç değerinden az olmamak üzere bu katılımcının vereceği teklif geçerli kabul edilir. Yapılan ilk satışta anlaşma sağlayan paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.

Bina yıkıldıktan sonra yapılacak işlemler konusunda maliklerin hisseleri oranında en az 2/3 çoğunluk ile anlaşmaları halinde istenilen firma ile anlaşma yapabilir ve şartlarını da aralarında özel anlaşma ile gerçekleştirebilir. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

Tek parselde bir bodrum katı dışında, en çok iki katlı ve toplam yapı inşaat alanı 500 metrekareyi geçmeyen yapılarda; yapı müteahhitliğine ilişkin bütün sorumlulukları üstlenmek şartıyla parsel maliki kendi yapısını inşa edebilir. Bu durumdaki yapılar için ayrıca yapı müteahhidi aranmaz. Sadece o yapım işinde kullanılmak ve beş yıl içinde bir defaya ve tek bir yapıya mahsus olmak üzere, yapı sahibine geçici yetki belgesi numarası verilir. Yapı sahibinin aynı zamanda yapı müteahhitliğini üstlendiği durumlarda sözleşme şartı aranmaz.

Bir parsel üzerinde birden fazla yapı bulunması halinde her bir yapıya ayrı ayrı risk tespiti yaptırılır. Bu yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması halinde, yürütülecek uygulamalara yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında bütün maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

Bir parselde birden fazla yapı bulunması ve bu yapılardan bazılarının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması halinde; ilgili tapu müdürlüğünce, parsel üzerinde bulunan bütün yapıların değil, sadece riskli olarak tespit edilen yapıların tapu kütüğüne yapının açık adresi belirtilerek riskli yapı-belirtmesi işlenir. Yürütülecek uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında riskli olarak tespit edilen yapıların maliklerinin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

Bahse konu parsellerde yeniden yapılacak uygulamaya esas yüklenici firma seçimi, yeni proje üzerinden yapılacak paylaşıma veya sözleşmelerin içeriğine ilişkin maliklerce hisseleri oranında en az 2/3 çoğunluk ile alınan kararlar ve yapılan anlaşmalar maliklerin kendi sorumluluğunda olduğundan malikler arasında veya maliklerle yüklenici firma arasında oluşan anlaşmazlıklar, sözleşme ve içeriğine ilişkin hükümler ile sözleşmede belirtilen taahhütlerin yerine getirilmemesi vb. konulara ilişkin problemler var ise bu hususların özel hukuk çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiğinden Kentsel Dönüşüm Müdürlüğümüzce herhangi bir işlem tesis edilemeyecektir.

6306 sayılı kanun kapsamında oy birliği ile veya hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınıp bu karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra %100 anlaşma sağlanmış olması durumunda gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor ise; bahse konu taşınmazın malikleri sözleşme feshi talebinde bulunabilir.

Bahse konu taşınmazların maliklerinin mülkiyet bilgilerine ait hisse oranlarını gösterir takyidatlı taşınmaz tapu kayıtları (aktif-pasif + ŞBİ kayıtlarıyla beraber), takyidatlı tapu kaydında mülkiyet bilgileri bulunan tüm malikler ile yüklenici arasında akdedilmiş olan "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Devir ve Temlik Sözleşmesi" ve "Düzenleme Şeklinde Vekâletname" lerin ve yapılan sözleşmelerin feshi için takyidatlı tapu kaydında mülkiyeti bilgisi bulunan maliklerin hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile alınan kararla birlikte sözleşme feshi işlemleri talebi için Bakanlığımız 05.04.2021 tarih ve 709714 sayılı yazısında: “6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamındaki uygulamalar için hak sahipleri ile müteahhitler arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshedilmesine ilişkin iş ve işlemlerin yürütülmesi konusunda, Bakanlık Makamı'nın 02/04/2021 tarihli ve 698002 sayılı Olur'u ile 20/04/2021 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere, İstanbul'daki bütün ilçe belediyelerine yetki devri yapılmıştır.” ifadesi yer almakta olup bu doğrultuda iş ve işlemlerin ilgili belediyelerince yürütüleceği ve ilgili mevzuat kapsamında ilgili ilçe Belediyesine başvurulması halinde 6306 sayılı Kanun’un 6 ncı maddesine eklenen 14 üncü fıkrasınca değerlendirilebilecektir. Sözleşme feshi başvurusunda bulunulması için gerekli olan evraklar: • Tüm sözleşmeler • Tüm vekaletnameler • 2/3 çoğunluğa dair sözleşme fesih iradesi (karar tutanağı, toplantı tutanağı vb.)

Bir binaya 6306 Sayılı Kanun kapsamında risk tespiti yaptırılmadan önce yapılan bütün işlemler, sözleşmeler özel hukuk çerçevesinde değerlendirilir. Binaya risk tespiti yaptırıldıktan sonra, risk tespitinden önce yapılmış sözleşmeler aynı şekliyle uygulanmak istenirse, bu işlemlerin 6306 Sayılı Kanun kapsamında yapıldığının belirtilmesi gerekir.

En az üçte ikilik çoğunluk ile yapılan anlaşmaya göre kentsel dönüşüm kapsamında yıkılan binanın yerine yeniden bina yapma zorunluluğu bulunmamaktadır.

Riskli yapının/yapıların bulunduğu parsellerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunuluyor ise, yapım işini üstlenen yapı müteahhidince yapı ruhsatı alınmadan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 10’u kadar teminatın İdareye verilmesi mecburidir. Ancak, tek parselde bir bodrum katı dışında, en çok iki katlı ve toplam yapı inşaat alanı 500 metrekareyi geçmeyen yapılarda parsel maliki kendi yapısını inşa ediyor ise, inşaat tamamlanmadan üçüncü şahıslara satış yapılmaması ve bu konuda tapu kaydına belirtme konulması şartıyla, yapı ruhsatı alınması safhasında yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 10’u kadar teminat verilmesi mecburiyeti aranmaz.

Yetki belgesi grupları, mesleki ve teknik yeterlikler ile ekonomik ve mali yeterlikler esas alınarak; A, B, C, D, E, F, G, H ve geçici olmak üzere gruplandırılır. Yetki belgesi grubu sahibi yapı müteahhitlerinden; B, C, D ve E grubundakiler, yapı yaklaşık maliyeti, belge grubunun gerektirdiği asgari iş deneyim tutarını geçmeyen yapım işlerini, F ve G grubundakiler, yapı yaklaşık maliyeti, belge grubunun gerektirdiği asgari iş deneyim miktarının 3/2’sini geçmeyen yapım işlerini, H grubundakiler, yapı yaklaşık maliyeti, G belge grubunun gerektirdiği asgari iş deneyim miktarının 1/3’ünü geçmeyen yapım işlerini, üstlenebilirler. A grubu için bir kısıtlama uygulanmaz. Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması ve Kayıtlarının Tutulması Hakkında Yönetmeliğin 5 inci maddesi uyarınca geçici grup yetki belgesi numarası verilenler Kanun kapsamında da kendilerine ait yapıları yapabilirler.

Riskli yapıların yıktırılmasından sonra yapılacak işlemler konusunda maliklerin hisseleri oranında en az üçte iki (2/3) çoğunluk ile karar alması gerekir. Kanun’da geçen 2/3 çoğunluk, malik sayısının 2/3 çoğunluğu değil, sahip olunan hisseler oranında maliklerin 2/3 çoğunluğudur.

Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları; arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Riskli yapılarda ise, anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.

Müdürlük veya İdare, satışın yapılacağı yeri ve zamanı, üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere veya üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere bildirilmek üzere, kendisinin de malik olması şartıyla üçte iki çoğunluğa sahip maliklerin anlaştıkları yükleniciye elden veya maliklerin adreslerine taahhütlü posta yoluyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ eder. Yapılacak ilk satışa en az üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşlar dışında herhangi biri katılamaz. İlk satış işleminde satılacak hissenin anlaşma sağlayan paydaşlarca alınmak istenmemesi durumunda tekrar yapılacak satış işlemlerine en az üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşlar ile üçüncü şahıslar katılabilir. Komisyon, yapılan satış işlemi sonunda, tespit edilen rayiç bedelden az olmamak üzere, en yüksek bedeli teklif eden katılımcıya satış yapılmasını karara bağlar ve bu katılımcıdan satış bedelini yedi gün içerisinde banka nezdinde açtırılacak vadeli hesaba yatırması istenir. Bu süre içerisinde satış bedeli yatırılmaz ise pey süren diğer katılımcılara sırasıyla bildirimde bulunulur ve satış bedelini yatıran katılımcıya satış yapılır. Satışa iştirak eden tek bir katılımcı olması halinde, belirlenen rayiç değerinden az olmamak üzere bu katılımcının vereceği teklif geçerli kabul edilir. Yapılan ilk satışta anlaşma sağlayan paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.

Bina yıkıldıktan sonra yapılacak işlemler konusunda maliklerin hisseleri oranında en az 2/3 çoğunluk ile anlaşmaları halinde istenilen firma ile anlaşma yapabilir ve şartlarını da aralarında özel anlaşma ile gerçekleştirebilir. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

Tek parselde bir bodrum katı dışında, en çok iki katlı ve toplam yapı inşaat alanı 500 metrekareyi geçmeyen yapılarda; yapı müteahhitliğine ilişkin bütün sorumlulukları üstlenmek şartıyla parsel maliki kendi yapısını inşa edebilir. Bu durumdaki yapılar için ayrıca yapı müteahhidi aranmaz. Sadece o yapım işinde kullanılmak ve beş yıl içinde bir defaya ve tek bir yapıya mahsus olmak üzere, yapı sahibine geçici yetki belgesi numarası verilir. Yapı sahibinin aynı zamanda yapı müteahhitliğini üstlendiği durumlarda sözleşme şartı aranmaz.

Bir parsel üzerinde birden fazla yapı bulunması halinde her bir yapıya ayrı ayrı risk tespiti yaptırılır. Bu yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması halinde, yürütülecek uygulamalara yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında bütün maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bir parselde birden fazla yapı bulunması ve bu yapılardan bazılarının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması halinde; ilgili tapu müdürlüğünce, parsel üzerinde bulunan bütün yapıların değil, sadece riskli olarak tespit edilen yapıların tapu kütüğüne yapının açık adresi belirtilerek riskli yapı-belirtmesi işlenir. Yürütülecek uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında riskli olarak tespit edilen yapıların maliklerinin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

Bahse konu parsellerde yeniden yapılacak uygulamaya esas yüklenici firma seçimi, yeni proje üzerinden yapılacak paylaşıma veya sözleşmelerin içeriğine ilişkin maliklerce hisseleri oranında en az 2/3 çoğunluk ile alınan kararlar ve yapılan anlaşmalar maliklerin kendi sorumluluğunda olduğundan malikler arasında veya maliklerle yüklenici firma arasında oluşan anlaşmazlıklar, sözleşme ve içeriğine ilişkin hükümler ile sözleşmede belirtilen taahhütlerin yerine getirilmemesi vb. konulara ilişkin problemler var ise bu hususların özel hukuk çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiğinden Kentsel Dönüşüm Müdürlüğümüzce herhangi bir işlem tesis edilemeyecektir.

6306 sayılı Kanun kapsamında oy birliği ile veya hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınıp bu karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor ise; bahse konu taşınmazın malikleri sözleşme feshi talebinde bulunabilir.

Bir binaya 6306 Sayılı Kanun kapsamında risk tespiti yaptırılmadan önce yapılan bütün işlemler, sözleşmeler özel hukuk çerçevesinde değerlendirilir. Binaya risk tespiti yaptırıldıktan sonra, risk tespitinden önce yapılmış sözleşmeler aynı şekliyle uygulanmak istenirse, bu işlemlerin 6306 Sayılı Kanun kapsamında yapıldığının belirtilmesi gerekir.

En az üçte ikilik çoğunluk ile yapılan anlaşmaya göre kentsel dönüşüm kapsamında yıkılan binanın yerine yeniden bina yapma zorunluluğu bulunmamaktadır.

Riskli yapının/yapıların bulunduğu parsellerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunuluyor ise, yapım işini üstlenen yapı müteahhidince yapı ruhsatı alınmadan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin yüzde onu kadar teminatın İdareye verilmesi mecburidir. Ancak, tek parselde bir bodrum katı dışında, en çok iki katlı ve toplam yapı inşaat alanı 500 metrekareyi geçmeyen yapılarda parsel maliki kendi yapısını inşa ediyor ise, inşaat tamamlanmadan üçüncü şahıslara satış yapılmaması ve bu konuda tapu kaydına belirtme konulması şartıyla, yapı ruhsatı alınması safhasında yapı yaklaşık maliyet bedelinin yüzde onu kadar teminat verilmesi mecburiyeti aranmaz.